Korzystanie z rzeczy – umowy nazwane w KC

Art. 659–719

NAJEM

DZIERŻAWA

LEASING

UŻYCZENIE

Pojęcie

Na podstawie umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na podstawie umowy ­leasingu fi­nansujący zobowiązuje się, w za­kresie działalności swojego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od ozna­czonego zbywcy (na warunkach określonych w umowie leasingu) i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w ratach wynagrodzenie pieniężne nie mniejsze niż cena lub wynagrodzenie z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Na podstawie umowy użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Rodzaj umowy

– konsensualna
– dwustronnie zobowiązująca
– wzajemna
– odpłatna

– konsensualna
– dwustronnie zobowiązująca
– wzajemna
– odpłatna

– konsensualna
– dwustronnie zobowiązująca
– wzajemna
– odpłatna

– realna
– jednostronnie zobowiązująca
– niewzajemna
– nieodpłatna

Przedmiot umowy

Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy ruchome (z wyłączeniem rzeczy zużywalnych) oraz nieruchomości. Przedmiotem najmu nie mogą być prawa.

Przedmiotem dzierżawy mogą być rzeczy ruchome, nieruchomości oraz prawa. Rzeczy powinny być takiego charakteru, aby dzierżawca mógł z nich obiektywnie korzystać i czerpać korzyści.

Przedmiotem leasingu mogą być rzeczy ruchome oraz nieruchomości.

Przedmiotem użyczenia mogą być rzeczy ruchome (z wyłączeniem rzeczy zużywalnych) oraz nieruchomości. Przed­mio­tem użyczenia nie mogą być prawa.

Strony umowy

Zarówno wynajmującym, jak i najemcą może być każda osoba fizyczna albo prawna.

Zarówno wydzierżawiającym, jak i dzierżawcą może być każda osoba fizyczna albo prawna.

Finansującym może być wyłącznie przedsiębiorca, zaś korzystającym może być każda osoba fizyczna albo prawna.

Zarówno użyczającym, jak i biorącym może być każda osoba fizyczna albo prawna.

Forma umowy

Umowa najmu nie musi być zawarta w żadnej szczególnej formie. Może być zatem zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna byćzawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawynie musi być zawarta w żadnej szczególnej formie. Może być zatem zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.

Umowa leasingu powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa użyczenianie musi być zawarta w żadnej szczególnej formie. Może być za­tem zawarta ustnie, a nawet w sposób dorozumiany.

Czynsz

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach albo w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz najemca jest zobowiązany uiszczać w terminie umówionym, a jeśli ten termin nie jest określony w umowie, powinien być płatny z góry:

– za cały czas najmu, gdy najem ma trwać do miesiąca;

– co miesiąc do 10. dnia miesiąca, gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju albo w ułamkowej części pożytków. Jeśli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w razie braku takiego zwyczaju – co pół roku z dołu.

Klauzula rebus sic stantibus:
Jeśli wskutek okoliczności niezależnych od dzierżawcy zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Opłata leasingowa jest podzielonym na raty świadczeniem jednorazowym, do którego uiszczenia zobowiązuje się w umowie leasingowej korzystający.

NIE DOTYCZY

Prawa i obowiązki stron

Podstawowe obowiązki wynajmującego:
– wydanie najemcy rzeczy do używania w stanie przydatnym do umówionego użytku;
– umożliwienie najemcy używania rzeczy przez czas trwania najmu, w sposób zgodny z treścią umowy, właściwością rzeczy i okolicznościami;
– dokonywanie nakładów i napraw rzeczy (z zastrzeżeniem, że drobne nakłady związane ze zwykłym użytkowaniem rzeczy obciążają najemcę).
Podstawowe obowiązki najemcy:
– płacenie czynszu;
– używanie rzeczy w sposób należyty przez czas trwania najmu;
– dokonywanie drobnych napraw i nakładów związanych ze zwykłym używaniem rzeczy.

Podstawowe obowiązki wydzierżawiającego:
– wydanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków w stanie przydatnym do umówionego użytku;
– umożliwienie dzierżawcy używania rzeczy przez czas trwania dzierżawy, w sposób zgodny z treścią umowy, właściwością rzeczy i okolicznościami;
– dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
Podstawowe obowiązki dzierżawcy:
– płacenie czynszu;
– używanie rzeczy w sposób należyty przez czas trwania dzierżawy;
– niezmienianie przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Podstawowe obowiązki finansującego:
– wydanie korzystającemu rzeczy w takim stanie, w jakim znajdowała się ona w chwili wydania finansującemu przez zbywcę;
– wydanie korzystającemu razem z rzeczą odpisu umowy ze zbywcą lub odpisów innych posiadanych dokumentów dotyczących tej umowy, w szczególności odpisu dokumentu gwarancyjnego co do jakości rzeczy, otrzymanego od zbywcy lub producenta.
Podstawowe obowiązki korzystającego:
– utrzymywanie rzeczy w należytym stanie, w szczególności dokonywanie jej konserwacji i napraw niezbędnych do zachowania jej w stanie niepogorszonym, z uwzględ­nieniem jej zużycia wskutek prawidłowego używania;
– ponoszenie ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy;
– umożliwianie finansującemu spraw­dzania rzeczy w zakresie ww. obowiązków.

Podstawowy obowiązek uży­cza­jącego:
– umożliwienie biorącemu używania rzeczy przez czas trwania użyczenia.
Podstawowy obowiązek biorącego:
– obowiązek pieczy i korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie, a w razie braku takich wskazań – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawartana czas oznaczony lub nieoznaczony.
Uregulowania szczegółowe:
– umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż 1 rok,
która nie została zawarta na piśmie, poczytuje się za umowę zawartą na czas nieoznaczony;
– najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony;
– najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Uregulowanie szczegółowe:
– umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa leasingu zawierana jestwyłącznie na czas oznaczony.

Umowa użyczenia zawierana jest na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Rękojmia/odpowiedzialność za wady

Odpowiedzialność w ramach rękojmi za wady rzeczy najętej ponosi wynajmujący i nie jest ona zależna od jego winy ani wiedzy.
Odpowiedzialność ta zależy od tego, czy wady ograniczają przydatność rzeczy, czy uniemożliwiają jej używanie przewidziane w umowie.
Najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady w wypadku, gdy wady ograniczają przydatność rzeczy.
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących przypadkach:
– jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady uniemożliwiające jej używanie przewidziane w umowie;
– jeżeli wady, o których mowa wyżej, powstały w czasie trwania najmu, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich;
– jeżeli wady są nieusuwalne.
Uprawnienia najemcy do żądania obniżenia czynszu oraz do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie przysługują, jeżeli najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Najemca może zawsze żądać naprawienia rzeczy pod warunkiem niezwłocznego zawiadomienia wynajmującego o potrzebie naprawy.

Odpowiedzialność w ramach rękojmi za wady rzeczy dzierżawionej ponosi wydzierżawiający i nie jest ona zależna od jego winy ani wiedzy.
Odpowiedzialność ta zależy od tego, czy wady ograniczają przydatność rzeczy, czy uniemożliwiają jej używanie przewidziane w umowie.
Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady w wypadku, gdy wady ograniczają przydatność rzeczy.
Dzierżawca może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących przypadkach:
– jeżeli w chwili wydania dzierżawcy rzecz miała wady uniemożliwiające jej używanie i pobieranie pożytków przewidziane w umowie;
– jeżeli wady, o których mowa wyżej, powstały w czasie trwania dzierżawy, a wydzierżawiający mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich;
– jeżeli wady są nieusuwalne.
Uprawnienia dzierżawcy do żądania obniżenia czynszu oraz do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie przysługują, jeżeli dzierżawca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Dzierżawca może zawsze żądać naprawienia rzeczy pod warunkiem niezwłocznego zawiadomienia wydzierżawiającego o potrzebie naprawy.

Finansujący nie odpowiada wobec korzystającego za wady rzeczy, chyba że wady te powstały na skutek okoliczności, za które finansujący ponosi odpowiedzialność.
Z chwilą zawarcia przez finansującego umowy ze zbywcą z mocy ustawy przechodzą na korzystającego uprawnienia z tytułu wad rzeczy, przysługujące finansującemu względem zbywcy, z wyjątkiem uprawnienia odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą.
Korzystający może żądać odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy, jeżeli uprawnienie finansującego do odstąpienia wynika z przepisów prawa lub umowy ze zbywcą. Bez zgłoszenia żądania przez korzystającego finansujący nie może odstąpić od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy.
W razie odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą z powodu wad rzeczy umowa leasingu wygasa. Finansujący może wówczas żądać od korzystającego natychmiastowego zapłacenia wszystkich przewidzianych w umowie, a niezapłaconych rat, pomniejszonych o korzyści, jakie finansujący uzyskał wskutek ich zapłaty przed umówionym terminem i wygaśnięcia umowy leasingu oraz umowy ze zbywcą.

Jeżeli rzecz użyczona ma wady, użyczający obowiązany jest do naprawienia szkody, którą wyrządził biorącemu przez to, że wiedząc o wadach, nie zawiadomił go o nich. Jeśli biorący mógł wadę z łatwością zauważyć, użyczający nie jest obowiązany do naprawienia szkody.

Podnajem, poddzierżawa, subleasing, poduży­czenie

Jeżeli umowa najmu tego nie zabrania, najemca może w czasie trwania najmu podnająć rzecz osobie trzeciej lub oddać ją osobie trzeciej w bezpłatne używanie.
W razie naruszenia ewentualnego umownego zakazu podnajmu wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Bez zgody finansującego korzystający nie może oddać rzeczy do używania osobie trzeciej. W razie naruszenia tego zakazu finansujący może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły termin wypowiedzenia.

Podużyczenie bez zgody użyczającego jest niedopuszczalne.

Zakończe­nie umowy

W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony stosunek najmu wygasa z upływem terminu, na który umowa została zawarta, z zastrzeżeniem, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu:
– najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc;
– na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny miesięcznie;
– na 3 dni naprzód – gdy czynsz jest płatny częściej niż co miesiąc;
– na 1 dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

W przypadku umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony stosunek dzierżawy wygasa z upływem terminu, na który umowa została zawarta.
Ponadto każda ze stron może wypowiedzieć umowę dzierżawy. Przewidziane są różne terminy wypowiedzenia w zależności od przedmiotu dzierżawy:
– w przypadku dzierżawy gruntu rolnego można ją wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego;
– inną dzierżawę zaś – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Jeżeli korzystający, mimo upomnienia na piśmie przez finansującego:
– korzysta z rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub nieodpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy albo
– bez zgody finansującego czyni w rzeczy zmiany i nie usuwa ich,
finansujący może wypowiedzieć umowę leasingu ze skutkiem natychmiastowym, chyba że strony uzgodniły termin wypowiedzenia.

W przypadku umowy użyczenia zawartej na czas oznaczony użyczenie kończy się z upływem terminu, na który umowa została zawarta.
W przypadku umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.
Dopuszczalne jest także wypowiedzenie stosunku użyczenia przez użyczającego, gdy rzecz stanie się mu potrzebna z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu na podstawie OchrLokU^{2 1}

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie najmu przez właściciela może nastąpić na piśmie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wówczas gdy lokator:

– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

– jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (…).

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Zbycie przedmiotu umowy w czasie jej trwania

W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca może w tym przypadku wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy jedynie w przypadku, gdy spełnione są jednocześnie trzy warunki:
– umowa zawarta jest na czas oznaczony,
– umowa zawarta jest w formie pisemnej z datą pewną,
– rzecz została najemcy wydana.

W razie zbycia przedmiotu dzierżawy w czasie jej trwania nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce wydzierżawiającego.

W razie zbycia rzeczy przez finansującego nabywca wstępuje w stosunek leasingu na miejsce finansującego.
Finansujący obowiązany jest niezwłocznie zawiadomić korzystającego o zbyciu rzeczy.

W razie zbycia rzeczy przez użyczającego w czasie trwania umowy użyczenie nie wygasa, a nabywca wstępuje w stosunek użyczenia na miejsce użyczającego.