Złota rybko, każdy Nowy Rok chcę spędzać w Nowym Jorku, święta w Paryżu, a wakacje na Ibizie i na Bali…, czyli o umowie timesharingu w prawie polskim

Tekst pochodzi z numeru: 5 (143) maj 2013

Kinga Dróżdż

I stało się – od 28.4.2012 r., czyli od dnia wejścia w życie ustawy z 16.9.2011 r. o timeshare¹, do polskiego porządku prawnego, obok podobnie brzmiących, bo zapożyczonych z języka angielskiego, nazw umów, takich jak factoring, forfaiting czy franchising, wchodzi umowa timesharingu. Błędne byłoby stwierdzenie, że jest to instytucja nowa, nieznana na gruncie uprzednio obowiązującego stanu prawnego. Nic bardziej mylnego, a to z tego względu, że wcześniej na jej oznaczenie używano terminu opisowego. Mianowicie uchylona ustawa z 13.7.2000 r.² regulowała prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Z kolei obecnie obowiązująca ustawa o timeshare jest polską odpowiedzią na dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (WE) nr 2008/122³, a dokładniej – na mocy ustawy o timeshare dokonuje się akt implementacji wspomnianej powyżej dyrektywy. Korzenie instytucji timesharingu sięgają Francji połowy lat 60., skąd w latach 70. rozprzestrzenił się on na grunt amerykański oraz na pozostałe kraje Europy Zachodniej⁴. W Polsce pojawił się w latach 90.⁵

Niniejszy artykuł ma na celu omówienie instytucji, która ze względu na swoją istotę i rację bytu stanowi w rękach konsumenta narzędzie do osiągania celów stricte rekreacyjnych, czyli narzędzie do organizacji czasu wolnego, wedle osobistego uznania, chociażby w miejscach egzotycznych, bez konieczności poszukiwania złotej rybki, tudzież uciekania się do innych nadprzyrodzonych zjawisk. Sam sens instytucji sprowadza się do tego, by móc korzystać z konkretnego miejsca zakwaterowania, np. z nieruchomości na Bali, nie mając wystarczających środków finansowych na jej zakup lub też nie będąc w zasadzie zainteresowanym kupnem przedmiotowej nieruchomości ze względu na chęć przebywania w konkretnym miejscu, przykładowo, jedynie przez kilka dni w roku, chcąc przy tym dodatkowo uchronić się przed wątpliwą przyjemnością corocznego poszukiwania ciekawych ofert wakacyjnych⁶. Dla przedsiębiorcy timesharing może się jawić jako pewna gwarancja zysku bez ciągłej obawy o zmianę preferencji turystów w konkretnym roku. Istnieje również możliwość sprzedaży tzw. udziałów czasowych jeszcze w trakcie trwania budowy nieruchomości i tym samym uzyskania środków finansowych na zakończenie inwestycji⁷. To kusząca wizja, zwłaszcza w niepewnych czasach kryzysu gospodarczego.

Timesharing, czyli dokładnie co?

Sam timesharing określany jest jako typ usługi wykorzystywanej w turystyce⁸. Z kolei umowatimeshare, określana w doktrynie również jako umowa timesharingu, co doskonale wpasowuje się w panującą nomenklaturę, o której mowa na wstępie artykułu, zgodnie z definicją ustawową zawartą w art. 2 TimesU określona została jako umowa, na podstawie której konsument, odpłatnie, nabywa prawo do korzystania, w okresach wskazanych w umowie, z co najmniej jednego miejsca zakwaterowania, zawartą na okres dłuższy niż rok. Z powyższej definicji wynika, że umowa timeshare jako umowa nienazwana inkorporuje w sobie prawo do korzystania⁹ z ściśle określonej w niej rzeczy, tj. miejsca zakwaterowania, przez czas w niej oznaczony. Przedmiotem umowy jest miejsce zakwaterowania, przez co, zgodnie z art. 6 pkt 3 TimesU, należy rozumieć wszelkiego rodzaju miejsce noclegowe, nie tylko mające charakter nieruchomości, w szczególności budynek, mieszkanie, pokój lub inne pomieszczenie mieszkalne, w tym to znajdujące się na statkach pasażerskich, innych jednostkach pływających, w przyczepach samochodowych, domkach turystycznych lub innych obiektach stałych.

Nierówna walka stron, czyli o ciosach poniżej pasa

Stronami umowy są konsument i przedsiębiorca, zatem umowa timesharingu nie jest umową dwustronnie profesjonalną. Ze względu na swoją pozycję jedna strona jest słabsza i tą słabszą stroną jest właśnie konsument. Z tego względu wymaga on specjalnej ochrony, w szczególności gdy dotychczasowa praktyka pokazuje, jak bardzo tej ochrony potrzebuje. Umowy pseudotimesharingowe zawierane były w ten sposób, że firmy turystyczne przedstawiały swoim klientom gotową umowę do podpisu, pozbawiając ich prawa negocjowania jej warunków¹⁰. W ten sposób przedsiębiorca profesjonalista wyłączał możliwość regulacji treści umowy zgodnie z wolą obu stron.

Niezrozumiały język umowy w połączeniu ze stosowaniem agresywnych metod sprzedaży, natarczywej reklamy, proponowaniem zawierania tego typu umów podczas organizowanych spotkań z darmowymi drinkami, podczas których składano obietnice wysokich nagród, daje obraz tego, z jak słabej pozycji „startowała” druga strona umowy¹². W przypadku poprzednio obowiązującej dyrektywy nr 94/47¹³, a w odniesieniu do polskiej regulacji w przypadku implementującej tę dyrektywę ustawy z 13.7.2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustawy Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece, praktyka pokazała, że ochrona praw konsumenta, którą teoretycznie miały zapewnić wspomniane powyżej akty prawne, miała charakter iluzoryczny. Zdaje się, że między innymi z tych względów powstała konieczność wprowadzenia nowej regulacji.

Nowa ustawa = nowe rozwiązania

Dokonana analiza instytucji timesharingu zostanie ograniczona do omówienia nowych rozwiązań wprowadzonych na mocy ustawy o timeshare w porównaniu z poprzednio obowiązującą ustawą o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustawy Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zagadnienie to wydaje się szczególnie interesujące, a dodatkowo wobec ograniczeń ilościowych opracowania poruszanie w nim pozostałych kwestii, które zostały już szczegółowo omówione w doktrynie na gruncie OchrNabU¹⁴, nie wydaje się ani zasadne, ani celowe. Analiza zmian dokonanych na mocy obecnie obowiązującej ustawy będzie stanowiła próbę wskazania na te nowości, które mają największe znaczenie dla praktyki stosowania tej instytucji. Wydaje się, że w tym momencie warto zasygnalizować, że wobec wejścia w życie stosunkowo nowej ustawy – Prawo prywatne międzynarodowe¹⁵, aktualna staje się również problematyka kwestii kolizyjnoprawnych w przypadku zawierania umów timesharingu z tzw. elementem obcym¹⁶.

Na mocy obowiązującej od 28.4.2012 r. TimesU został skrócony minimalny okres, na jaki może być zawarta umowa timesharingu. Zgodnie z art. 2 TimesU przedmiotowa umowa może być zawarta na okres dłuższy niż rok. W odniesieniu do omawianej kwestii istotny jest ust. 2 art. 2 TimesU, zgodnie z którym przy określaniu tego terminu bierze się pod uwagę również postanowienia umowy uwzględniające jej przedłużenie w sposób wyraźny lub dorozumiany oraz faktycznie dokonane uzgodnienia między stronami co do możliwości dalszego korzystania przez konsumenta z miejsca zakwaterowania. Przepis ten ma na celu udaremnienie obchodzenia przez przedsiębiorców przepisów regulujących czas trwania umowy¹⁷. Zgodnie z art. 27 ust. 2 TimesU w celu zachowania niniejszego terminu konsument musi przed jego upływem wysłać na odpowiedni adres stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, czyli w praktyce wystarczy przed upływem owych 14 dni udać się do placówki pocztowej. Dodatkowo konsument ma ułatwione zadanie, a to z tego względu, że odstępując od umowy timesharingu, może on, ale nie musi, posłużyć się standardowym formularzem odstąpienia od umowy, którego wzór określa załącznik nr 5 do ustawy. Zawsze powinien jednak pamiętać o tym, żeby, stosownie do art. 27 ust. 1 TimesU, niniejsze oświadczenie złożyć na piśmie lub na innym trwałym nośniku informacji.

Odstąpienie bez kosztów po stronie konsumenta

Bezwzględny zakaz obciążania jakimikolwiek kosztami konsumenta korzystającego z prawa do odstąpienia w przewidzianym czasie (tzw. cooling-off period) od umowy jest najprawdopodobniej dla niego jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych na mocy nowej ustawy¹⁸. Zakaz ten odnosi się zarówno do „normalnego”, w rozumieniu 14-dniowego, terminu do odstąpienia, jak i do tego „przedłużonego” na mocy art. 25 TimesU, zwanego cooling-off period¹⁹. Zgodnie z art. 29 TimesU w razie wykonania przez konsumenta prawa odstąpienia od umowy umowa uważana jest za niezawartą. Za świadczenia, których dotyczy omawiany zakaz, zgodnie z art. 36 TimesU, rozumie się w szczególności zaliczki, gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, blokady rachunku bankowego czy też pisemne oświadczenia o uznaniu długu. Pozycja konsumenta została w tym przypadku umocniona przez wyposażenie go w uprawnienie do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek ekonomicznych obciążeń. Warto zauważyć, że polski ustawodawca, implementując dyrektywę 94/47, zastąpił występujący w niej termin „zaliczka” pojęciem „świadczenie” z tego względu, że pierwsze z nich ma na gruncie polskiego prawa i doktryny ściśle określone znaczenie. Zaliczka nie jest uregulowana normatywnie. Stanowi instytucję prawną będącą niczym innym jak dodatkowym zastrzeżeniem umownym, za pomocą którego strony umowy określają konsekwencje wręczenia pieniędzy przy jej zawieraniu. Innymi słowy, zaliczkę strony mogą ustalić na poczet należnego świadczenia o charakterze pieniężnym. Daje się więc ją „na poczet czegoś”²⁰. Dzięki temu zabiegowi zakazem objęto nie tylko zaliczkę w ścisłym tego słowa znaczeniu, ale i wszelkie inne ewentualne świadczenia, do których spełnienia byłby zobowiązany konsument. Zgodnie z uzasadnieniem projektu rządowego ustawy zabieg ten w konsekwencji pozwolił na utrudnienie obchodzenia omawianego przepisu w drodze obciążania konsumenta korzystającego z prawa odstąpienia innymi niż zaliczka świadczeniami²¹. Nie sposób nie zgodzić się z poglądem B. Fuchs, zgodnie z którym polska ustawa o timeshare w porównaniu z dyrektywą 2008/122 jest sformułowana w sposób jaśniejszy i bardziej precyzyjny²². Z pewnością dla osoby funkcjonującej na co dzień w polskim systemie prawnym jest ona łatwiejsza do zrozumienia i do przełożenia jej treści na polską rzeczywistość.

Odstąpienie od umowy timesharingu a byt prawny innych umów

Omawiana ustawa rozszerza katalog umów, których byt prawny ustaje z chwilą, w której konsument korzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy timesharingu. Od 28.4.2012 r. skutki takie dotykają nie tylko umowy kredytu czy też umowy pożyczki, jak było do tej pory. Warto wspomnieć, że dyrektywa 94/47 w art. 7 nie zawierała przepisu o nieponoszeniu przez klienta kosztów w przypadku skorzystania z tego prawa, a jedynie o braku sankcji. Pojęcia te nie są tożsame. Natomiast w implementującej tę dyrektywę, a nieobowiązującej obecnie polskiej ustawie niejako pominięto tę kwestię²³. Powyższe konsekwencje w postaci ustania bytu prawnego ściśle w ustawie określonych umów odnoszą się do wszelkich umów powiązanych, zgodnie z art. 30 TimesU. Ponadto, zgodnie z art. 31 ust. 1 TimesU, rozwiązaniu ulegną umowy pośrednictwa w odsprzedaży oraz umowy o uczestnictwo w systemie wymiany bez względu na fakt, czy mają one status umów powiązanych. W przedmiocie obustronnego rozliczenia stron, wynikającego z rozwiązania umowy o uczestnictwo w systemie wymiany, wprowadzono regulację, zgodnie z którą konsument może żądać od przedsiębiorcy, z którym zawarł wspomnianą umowę, zwrotu wpłaconej kwoty, która jest pomniejszona proporcjonalnie o wartość spełnionego na jego rzecz świadczenia przy równoczesnym uwzględnieniu okresu, na który taka umowa została zawarta. Zgodnie z uzasadnieniem projektu rządowego ustawy o timeshare omówiona konstrukcja prawna ma na celu wymuszenie aktywności konsumenta korzystającego z przysługującego mu prawa odstąpienia od umowy timesharingu. Pobudzenie tej aktywności ma z kolei sprzyjać zagwarantowaniu pewności i bezpieczeństwa obrotu prawnego. Tym samym przedsiębiorca prowadzący system wymiany powinien zostać odpowiednio wcześnie poinformowany o wygaśnięciu prawa z umowy timeshare, które figuruje w prowadzonym przez niego systemie wymiany²⁴. Odpowiednio wcześnie poinformowany przedsiębiorca w stosownym czasie podejmie odpowiednie czynności, co, jak można przypuszczać, zmniejszy dezinformację, jaka pojawiała się w przypadku wygaśnięcia prawa z umowy timeshare.

Informacja przede wszystkim

W ramach obowiązującej ustawy na przedsiębiorcę został nałożony obowiązek dostarczenia konsumentowi jeszcze przed zawarciem stosownej umowy informacji przedkontraktowych, i to bez względu na fakt, czy konsument tego żąda²⁵. Omawiane informacje mają być zamieszczone w postaci standardowego formularza. Wzór takiego formularza w odniesieniu do umowy timesharingu określa załącznik nr 1 do niniejszej ustawy. Katalog informacji, które określa wspomniany wzór, jest rozbudowany, uszczegółowiony i zdecydowanie bardziej uporządkowany niż ten, który był przewidywany przez dyrektywę 94/47²⁶. Powyższe informacje dotyczą m.in. nabytych praw, oznaczenia przedmiotu umowy, kosztów, warunków rozwiązania umowy czy też dodatkowych wymogów odnoszących się do miejsca zakwaterowania w budowie. Przedsiębiorca został zobligowany do dostarczenia tych informacji w odpowiednim czasie, przez co należy rozumieć czas właściwy do ich sprawdzenia i przeanalizowania przez konsumenta. Z pewnością nie mogą być one przedstawione w chwili podpisywania umowy. Równocześnie omawiane informacje mają być dokładne i wystarczające, a sam ich język – jasny i zrozumiały. Co warte podkreślenia, powyższe informacje, stanowiące tak naprawdę essentialia negotii umowy timesharingu, są integralną częścią umowy, z tego też powodu zawierający je formularz powinien być bezwzględnie przez strony podpisany i objęty – co wydaje się oczywiste – konsensem stron²⁷. Informacje mają być przedstawione na piśmie lub na innym trwałym nośniku. Przedsiębiorca nie może żądać w zamian za nie stosownej opłaty.

Jedynymi odstępstwami od generalnego zakazu dokonywania zmian w informacjach przedkontraktowych są: zgoda konsumenta oraz działanie siły wyższej. W dyrektywie posłużono się terminem nadzwyczajnych i nieprzewidzianych okoliczności niezależnych od przedsiębiorcy, których skutków nie można było uniknąć nawet przy całkowitym zachowaniu należytej staranności. Jednak ze względu na silnie ugruntowaną w doktrynie prawa polskiego definicję siły wyższej jako zewnętrznego zdarzenia o charakterze nadzwyczajnym i niemożliwym do zapobieżenia²⁸ w ustawie posłużono się tym pojęciem jako bardziej właściwym. Polski ustawodawca w celu uniknięcia niepotrzebnych wątpliwości, których pojawienie się na powyższym tle można było przewidzieć, postanowił dokonać stosownej zmiany²⁹. Omawiane działanie można uznać jako rozsądny zabieg racjonalnego prawodawcy.

Timesharing – komu, komu, bo idę do domu?!

Zgodnie z art. 15 TimesU we wszelkich reklamach przedsiębiorca jest zobowiązany do poinformowania konsumenta o miejscu oraz o sposobie uzyskania wyżej omówionych informacji. W zaproszeniach na organizowane przez przedsiębiorcę spotkania, w szczególności te poza lokalem przedsiębiorstwa, połączone z przekazywaniem informacji handlowych dotyczących instytucji timesharingu lub ze składaniem konsumentowi ofert zawarcia umowy timeshare, obligatoryjnie powinien on w sposób jednoznaczny wskazać na ich handlowy cel oraz charakter. Równocześnie, zgodnie z art. 15 ust. 2 in fine TimesU, konsument powinien mieć zagwarantowany stały dostęp do niniejszych informacji przez cały czas trwania takiego spotkania. W odniesieniu do tematyki promocji zawierania umów timesharingu szczególne znaczenie pragmatyczne ma ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji³⁰, w szczególności w odniesieniu do przepisów określających przesłanki, których spełnienie przez konkretną reklamę skutkuje zakwalifikowaniem jej jako czyn nieuczciwej konkurencji. W powyższej kwestii warty uwagi jest zwłaszcza art. 16 TimesU. Jednak w ocenie autorki jest to zagadnienie na tyle obszerne, że wymaga odrębnej analizy.

Sankcje dla nieuczciwych przedsiębiorców, czyli o ukaraniu niegrzecznego

Na mocy art. 15 dyrektywy 2008/122 polski ustawodawca został zobligowany do ustanowienia efektywnych, proporcjonalnych i odstraszających sankcji wobec przedsiębiorców, którzy nie przestrzegają zawartych w niej reguł. I tak, zgodnie z art. 139a KW, sankcjami tymi są grzywna i ograniczenie wolności. W doktrynie postuluje się rozszerzenie tego katalogu o zakaz prowadzenia działalności gospodarczej przez oznaczony czas w zakresie regulowanym ustawą o timeshare³¹.

Reasumując, umowa timesharingu może się jawić jako przepustka do wakacji marzeń, a dodatkowo przy istniejących systemach wymiany – do niezapomnianych przygód w różnych egzotycznych miejscach. Przy tym wszystkim należy pamiętać o panującej zasadzie, zgodnie z którą wszytko, co się robi, powinno robić się z głową, a być może i ze znającym się na rzeczy prawnikiem lub innym specjalistą. W przeciwnym wypadku wizja rajskich wakacji może przesłonić brutalną rzeczywistość, a w konsekwencji doprowadzić do podpisania przez konsumenta niekorzystnej dla niego umowy, zobowiązującej do ponoszenia nadmiernych świadczeń, i to przez wiele lat. Pomimo dobrych rozwiązań legislacyjnych zawsze może się znaleźć nieuczciwy przedsiębiorca, który spróbuje te reguły obejść.