Repetytoria Becka

Odpowiedzialność najemców za zapłatę czynszu – kazus

Stan faktyczny:

Adam i Ewa żyją od 6 lat w konkubinacie. W dniu 1.9.2015 r. wynajęli wspólnie mieszkanie od Dominiki, umowa najmu została zawarta na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi wszystkich stron umowy. Przedmiotem najmu była jednopokojowa kawalerka z osobną kuchnią, małym przedpokojem i wąską łazienką, o powierzchni 30 m2.

Strony w umowie ustaliły wysokość czynszu na kwotę 1800 zł miesięcznie, płatne w pierwszym dniu miesiąca z góry. W umowie nie określono kto będzie płacił czynsz, ani w jakiej części w czynszu partycypować będą konkubenci, wskazano jedynie w § 10 umowy, że płatność czynszu uznaje się za dokonaną w dniu zaksięgowania jej na rachunku bankowym Wynajmującego.

Adam i Ewa początkowo żyli zgodnie i opłacanie czynszu nie było żadnym problemem, jednak po roku – w sierpniu 2016 r. – Adam stracił pracę, zaczął często wyjeżdżać do innych miast w Polsce, a nawet do innych krajów w poszukiwaniu pracy. Wówczas relacje między partnerami pogarszały się. Od września 2016 r. tylko Ewa dokonywała przelewów na rachunek Wynajmującej, przy czym Ewa opłacała tylko połowę czynszu tj. 900 zł miesięcznie, natomiast Adam w ogóle nie dokładał się do czynszu, a w dniu 1.10.2016 r. wyjechał do Irlandii i od tego czasu nie mieszka w lokalu.

Dominika zorientowała się, że kwoty przelewów tytułem czynszu są zbyt niskie, telefonowała do najemców, jednak Adam nie odbierał od niej telefonów. Ewa natomiast próbowała wyjaśniać sytuację; wskazywała ona, że czynsz, jako świadczenie pieniężne, jest świadczeniem podzielnym, a strony w umowie nie zastrzegły solidarnej odpowiedzialności za zapłatę czynszu. Zdaniem Ewy świadczenie podzielne uległo podziałowi na dwie części zgodnie z art. 379 § 1 KC, w związku z czym jej postępowanie jest zgodne z prawem, ponieważ zobowiązana jest płacić tylko połowę czynszu. Druga połowa obciąża jej zdaniem wyłącznie Adama.

Dominika natomiast wskazuje na art. 6881 § 1 KC, zgodnie z którym, za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. W jej ocenie, skoro Adam mieszkał z Ewą i jest pełnoletni, oboje odpowiadają solidarnie. Ustosunkowując się do tego argumentu Ewa podnosi, że od września 2016 r. Adam już nie mieszka w lokalu razem z nią, więc przepis ten nie ma zastosowania i nie odpowiada ona solidarnie razem z nim.

Problemy:

  1. Czy Dominika ma rację i może pozwać Adama i Ewę łącznie i solidarnie o zapłatę czynszu na podstawie wskazywanego przez nią art. 6881 § 1 KC?
  2. Czy Ewa opłacając połowę czynszu spełniła, jako dłużnik, świadczenie należycie?
  3. Czy Ewa ma roszczenie regresowe do Adama?
  4. Czy odpowiedzi byłyby inne gdyby Adam i Ewa nie żyli w konkubinacie, lecz jako znajomi jedynie po koleżeńsku dzielili koszty wynajmu lokalu?

Rozwiązanie:

Ad 1) Przepis art. 6881 § 1 KC przewiduje, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Jest to przepis kreujący odpowiedzialność solidarną osób niebędących najemcami wraz z najemcą (najemcami), w jego zakresie zastosowania nie mieści się więc sytuacja, kiedy zobowiązanymi do uiszczania czynszu są dwie osoby będące jednocześnie najemcami z jednej umowy najmu. Oprócz typowych umów w obrocie, kiedy po każdej ze stron występuje jedna osoba, często mamy do czynienia z umowami najmu zawieranymi przez kilka osób (może występować umowa najmu, w której po jednej stronie występuje kilku najemców lub kilku wynajmujących). Przepisy części szczególnej dotyczące umowy najmu (art. 659–692 KC) nie regulują wzajemnych relacji między najemcami, w szczególności brak jest przepisu o solidarnej odpowiedzialności najemców za zapłatę czynszu. W związku z tym zastosowanie znajdują przepisy części ogólnej KC.

W stanie faktycznym kazusu opisano przedmiot umowy najmu – jest to kawalerka z jednym pokojem mieszkalnym. Przedmiotem świadczenia Wynajmującego w tym przypadku jest jedno mieszkanie, a charakter umowy i właściwości mieszkania powodują, że świadczenie Wynajmującego ma charakter niepodzielny. Z kolei świadczenie najemców jest świadczeniem pieniężnym i jest świadczeniem podzielnym. Mamy więc do czynienia z umową wzajemną, w której każda ze stron jest wzajemnie dłużnikiem, przy czym świadczenie jednej strony jest niepodzielne, a świadczenie drugiej podzielne. Sytuacja taka jest regulowana przez przepisy dotyczące wielości dłużników i wierzycieli. Zgodnie z treścią art. 380 § 2 KC, w braku odmiennej umowy, dłużnicy zobowiązani do świadczenia podzielnego (w tym kazusie Adam i Ewa są dłużnikami zobowiązanymi do spełnienia świadczenia podzielnego) są odpowiedzialni za jego spełnienie solidarnie, jeżeli wzajemne świadczenie wierzyciela (tu: Dominiki) jest niepodzielne.

W związku z powyższym, Adam i Ewa są odpowiedzialni za zapłatę czynszu solidarnie, na podstawie art. 380 § 2 KC, a Dominika może żądać od Ewy spełnienia całego świadczenia, zgodnie z regułą art. 366 KC dotyczącą odpowiedzialności dłużników solidarnych.

Ad 2) Ewa nie spełniła świadczenia należycie. Skoro wierzyciel (Dominika) domaga się spełnienia świadczenia w całości, Ewa jest zobowiązana do zapłaty całego czynszu.

Ad 3) Ewa obecnie nie ma roszczenia regresowego do Adama, ponieważ nie zapłaciła nic ponad swoją część. Zgodnie bowiem z art. 376 § 1 KC in fine, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych. Jeżeli jest dwóch dłużników, na każdego przypada połowa czynszu, Ewie przysługiwałoby roszczenie regresowe wobec Adama, gdyby zapłaciła Dominice ponad swoją część.

Ad 4) Dla odpowiedzialności dłużników solidarnych wobec wierzyciela nie ma znaczenia w takiej sytuacji istniejący pomiędzy nimi konkubinat. Odpowiedzi byłyby takie same, gdyby chodziło o znajomych czy współlokatorów, których nie łączą żadne więzi emocjonalne.

Powyższy kazus wraz z rozwiązaniem pochodzi z publikacji Zobowiązania. Pytania. Kazusy. Tablice. Testy.