Ograniczenia związane z tzw. „prawem sąsiedzkim” – prawo w pigułce

W zakresie korzystania z nieruchomości podstawowe znaczenie mają ograniczenia związane z tzw. prawem sąsiedzkim, uregulowanym w art. 144–154 KC, które normują sposób korzystania z nieruchomości, uwzględniający konieczność rozwiązania ewentualnych kolizji płynących z sąsiedztwa.

Sąsiedztwo nieruchomości jest ściśle związane z problematyką oddziaływania na grunt sąsiedni, tzw. immisji.

Szczególny sposób oddziaływania na nieruchomość sąsiednią reguluje art. 147 KC. Zgodnie z tym przepisem, właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

Utrata oparcia oznacza możliwość osunięcia się ziemi, a przez to dezintegrację bryły ziemi tworzącej nieruchomość gruntową (zawalenie się nieruchomości). Utrata oparcia to także zmiana poziomu gruntu (obniżenie, podwyższenie).

Zgodnie z art. 148 KC, owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

Przykład
Owoce w rozumieniu art. 148 KC to także szyszki, kasztany, żołędzie i kwiaty.

W zakresie sposobu korzystania z nieruchomości, a zwłaszcza jej pasów przylegających do granic nieruchomości sąsiednich, podstawowe znaczenie ma art. 149 KC. Zgodnie z tym przepisem, właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi i owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Sposób usuwania korzeni i gałęzi przechodzących na grunt sąsiedni reguluje art. 150 KC. Stanowi on, że właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, jednak w takim wypadku właściciel gruntu powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Zgodnie z art. 145 KC, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Ważne
Przez drogę publiczną w rozumieniu art. 145 KC należy rozumieć: drogę krajową, wojewódzką, powiatową, gminną, a także wewnętrzną.

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 KC). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Zasady dotyczące drogi koniecznej stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości. Jednak posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy, albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą oni po połowie (art. 152 KC).

Wprowadza się domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania (art. 154 KC).

Ważne
Obowiązek utrzymywania znaków i urządzeń jest niezależny od statusu własnościowego tych rzeczy.

Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną (art. 153 KC).

Źródło: Prawo cywilne w pigułce. Część ogólna. Prawo rzeczowe