Aktualności

Rodzaje nieruchomości w prawie polskim

Pod pojęciem nieruchomości rozumie się stanowiące odrębny przedmiot własności części powierzchni ziemskiej (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, ale tylko jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wynika z tego, że polski ustawodawca wyróżnił trzy rodzaje nieruchomości:

1)  gruntowe;
2)  budynkowe;
3)  lokalowe.

Ad 1) Nieruchomości gruntowe są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Granice nieruchomości gruntowej wyznaczają linie na powierzchni ustalone przy rozgraniczeniu: bądź umową właścicieli gruntów sąsiednich, bądź w stosownym postępowaniu administracyjnym lub sądowym. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Określenie owych pionowych granic nieruchomości gruntowej musi być dokonywane w okolicznościach konkretnej sprawy, przy uwzględnieniu przeznaczenia danej nieruchomości. Złoża kopalin mogą stanowić część składową nieruchomości, w innym przypadku są przedmiotem własności Skarbu Państwa. Szczególną kategorią nieruchomości gruntowych są nieruchomości rolne. Nieruchomość rolna została zdefiniowana w art. 461 KC. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Dla zakwalifikowania nieruchomości jako gruntu rolnego wystarczy istnienie możliwości wykorzystania jej do wskazanej działalności, chodzi więc o stan potencjalny, a nie o rzeczywiste wykorzystywanie nieruchomości w danym czasie. Obecnie przy ocenie, czy konkretna nieruchomość ma charakter nieruchomości rolnej, bez znaczenia pozostaje jej obszar (por. uchw. SN z 20.7.1995 r., III CZP 88/95, OSN 1995, Nr 11, poz. 163). Nieruchomości rolne, jak również leśne podlegają szczególnej ochronie określonej w ustawie z 3.2.1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1161), zaś specjalne zasady obrotu nieruchomościami rolnymi określa ustawa z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.), w znaczący sposób ograniczająca obrót tego rodzaju nieruchomościami.

Reklama

Ad 2) Nieruchomości budynkowe to trwale związane z gruntem budynki, które stanowią przedmiot odrębnej od gruntu własności – w tym zakresie mamy do czynienia z wyjątkiem od zasady superficies solo cedit. Dlatego z nieruchomością budynkową (jak i lokalową) mamy do czynienia wówczas, gdy przepis szczególny tak stanowi. W przypadku własności budynku wzniesionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, prawo własności stanowi prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 KC). Odrębną własność stanowią także budynki wzniesione na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej, który jest użytkowany przez taką spółdzielnię (art. 272 i 279 KC). Dalsze wyjątki od zasady superficies solo cedit, w tym zakresie, odnoszą się do budynków zatrzymanych przez rolników, którzy przed 1.1.1983 r. w zamian za rentę przekazali Skarbowi Państwa swoje nieruchomości rolne oraz do obiektów wzniesionych przez użytkowników rodzinnych ogrodów działkowych, por. art. 30 ust. 2 ustawy z 13.12.2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2176).

Ad 3) Lokale czy inaczej nieruchomości lokalowe to części budynków stanowiące odrębny przedmiot własności (również w drodze odstępstwa od zasady superficies solo cedit). Nieruchomość lokalowa nie może istnieć w oderwaniu od nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej budynku, w którym lokal się znajduje. Dlatego zawsze z prawem odrębnej własności lokalu zawsze związany jest udział we współwłasności nieruchomości (lub w jej współużytkowaniu wieczystym), w tym zakresie mamy też do czynienia ze współwłasnością przymusową. Stosownie do WłLokU samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu cytowanej ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Od momentu wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Źródło: Prawo rzeczowe. Pytania. Kazusy. Tablice. Testy