Hipoteka – aplikacja od ogół do szczegółu

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości;

• przedmiotem hipoteki może być także:

1)   użytkowanie wieczyste (hipoteka obejmuje budynki i urządzenia na użytkowanym gruncie, będące własnością wieczystego użytkownika),
2)   spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3)   wierzytelność zabezpieczona hipoteką;

• hipoteką może być również obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw, takich jak użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
• do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej;
• hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym także wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej;
• hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej;
• w celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem;
• można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest potrzebna;
• hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej;
• niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki;
• w razie podziału nieruchomości, hipoteka obciążająca ją obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział;
• jeśli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu;
• postanowienie umowy, ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty albo dopłaty, jest nieważne;
• w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, które wydzielono w wyniku zadośćuczynienia roszczeniu ujawnionemu w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki;
• przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepis ten nie ma zastosowania do roszczeń o świadczenia uboczne;
• w razie przelewu wierzytelności hipotecznej, na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza;
• w sytuacji przeniesienia zabezpieczonej wierzytelności wynikającej z dokumentu zbywalnego przez indos lub z dokumentu na okaziciela, na nabywcę wierzytelności przechodzi także hipoteka;
• hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną;
• wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu;
• hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności;
• w razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej, hipoteka wygasa po upływie 10 lat. Jeżeli od dnia wpisu hipoteki upłynęło 10 lat, a nie powstała wierzytelność hipoteczna, lecz nadal może powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym:

• jeżeli doszło do wygaśnięcia hipoteki, to właścicielowi nieruchomości przysługuje, w granicach wygasłej hipoteki, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, inną z hipotek obciążających nieruchomość;
• jeśli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nieruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym;
• w sytuacji wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli, jednocześnie z wykreśleniem hipoteki, uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej;
• uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości;
• ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu nie jest dopuszczalne;
• niedopuszczalne jest również zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym;
• roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce, z chwilą gdy stało się ono wolne;
• przepisów dotyczących rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie stosuje się do hipoteki na wierzytelności hipotecznej.

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej – do jej ustanowienia nie jest wymagane udowodnienie istnienia obciążonej wierzytelności. Natomiast wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek.

Hipoteka przymusowa – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Można ją uzyskać na podstawie m.in.: postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, decyzji administracyjnej chociażby nieostatecznej. Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej.

Źródło: Aneta Heliosz, Aplikacja od ogółu do szczegółu. Akty normatywne w pigułce