Repetytoria Becka

Odrębna własność lokalu – kazus

Stan faktyczny:

W dniu 28.9.1980 r. Nikodem F. na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży zajął z rodziną lokal mieszkalny wraz z częścią piwnic i strychu. Od tego też czasu korzystał wspólnie z najemcami z pozostałych trzech lokali mieszkalnych z gruntu wokół budynku i z części wspólnych budynku. Powierzchnia zajmowanego przez niego lokalu stanowiła 1/4 łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. W dniu 28.9.2001 r. Nikodem F. złożył w Sądzie Rejonowym wniosek o stwierdzenie, że z dniem 1.10.2000 r. nabył przez zasiedzenie własność odrębnego lokalu. Uczestnik postępowania, współwłaściciel budynku Artur K. sprzeciwił się żądaniu wnioskodawcy i zarzucił, że jako posiadacz w złej wierze nie mógł on przed upływem 30 lat od wejścia w posiadanie lokalu nabyć od niego ­prawa.

Problemy:

  1. Jakie są sposoby powstania odrębnej własności lokali, czy może ona powstać w drodze zasiedzenia i jakie są ewentualnie warunki konieczne dla przyjęcia zasiedzenia odrębnej własności lokalu?
  2. Czy w przypadku uznania, iż zasiedzenie odrębnej własności lokalu w niniejszej sprawie jest niedopuszczalne, możliwe jest zasiedzenie udziału w nieruchomości, jakie warunki musiałyby zostać spełnione?
  3. Czy w niniejszej sprawie w ogóle upłynął termin zasiedzenia?

Rozwiązanie:

Ad 1) Zgodnie z treścią art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Zatem generalnie budynki, jak i ich części, co do zasady, stanowią część składową gruntu, na którym zostały wzniesione i są własnością właściciela tego gruntu. Tylko wyjątkowo, na mocy przepisów szczególnych, budynki lub części budynków mogą stanowić odrębny przedmiot prawa własności. Przede wszystkim będzie tu chodzić o tzw. nieruchomości lokalowe, których istnienie przewiduje ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892). W świetle przepisów tej ustawy każdy prawnie wyodrębniony lokal jest odrębną nieruchomością, niejako wydzieloną z większej całości, tj. z prawa własności całego gruntu. Wyodrębniając lokal z całej nieruchomości, dokonuje się więc jej podziału i tworzy tym samym przedmiot odrębnej własności, tj. samodzielny lokal. Dla możliwości powstania odrębnego prawa własności lokalu wymagana jest przesłanka jego „samodzielności”. W świetle art. 2 ust. 2 WłLokU samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zatem z treści tego przepisu wynika, iż na definicję samodzielności lokalu składają się dwa elementy:

1)   lokal taki powinien stanowić przestrzeń zamkniętą ścianami;
2)   musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami przynależnymi samodzielnie zaspokajać ich potrzeby mieszkaniowe.

Stwierdzenie samodzielności danego lokalu następuje w formie zaświadczenia wystawianego przez właściwego starostę (art. 2 ust. 3 WłLokU). Nie jest ono jednak konieczne, gdy do wyodrębnienia lokalu dochodzi w drodze orzeczenia sądowego (por. post. SN z 13.3.1997 r., III CRN 14/97, OSNC 1997, Nr 8, poz. 115). Samo stwierdzenie samodzielności nie skutkuje uznaniem danego lokalu za przedmiot odrębnego prawa własności. Do powstania takiego lokalu dochodzi w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej lub orzeczenia sądowego (art. 7 ust. 1 WłLokU). Ponadto, dla powstania odrębnego prawa własności wymagany jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, czyli prawotwórczy.

Odnosząc się do treści niniejszego kazusu, rozstrzygnąć należy, czy dopuszczalne jest nabycie odrębnej własności lokalu w drodze zasiedzenia. Problem ten wielokrotnie pojawiał się w orzecznictwie. Rozstrzygając go, SN w post. z 6.5.1980 r. (III CRN 45/80, OSNCP 1980, Nr 12, poz. 240) przyjął, iż dopuszczalne jest nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego, jednak tylko gdy stanowi on już przedmiot odrębnej własności. Tym samym, wykluczona została możliwość zasiedzenia lokalu niewyodrębnionego prawnie, gdyż nie może on stanowić przedmiotu odrębnego prawa własności. Wykluczone jest także nabycie części lokalu, np. jednego z pokoi. U podstaw takiego stanowiska leży spostrzeżenie, iż zarówno lokal, który nie został prawnie wyodrębniony, jak i część lokalu nie są rzeczami, a jedynie częściami składowymi rzeczy, i tym samym są one wyłączone z samodzielnego obiegu prawnego. Z treści kazusu wynika, że lokal, o który ubiega się Nikodem F., nie został wyodrębniony, zatem jego zasiedzenie jest wykluczone. Sytuacja byłaby inna, gdyby chodziło o zasiedzenie już wyodrębnionego prawnie lokalu, ponieważ art. 172 KC, ustalając przesłanki zasiedzenia, nie rozróżnia poszczególnych rodzajów nieruchomości, co oznacza, że odnosi się on zarówno do budynku, jak i lokalu mieszkalnego, stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Ad 2) Zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i w doktrynie utrwalony jest pogląd, że w razie spełnienia przesłanek przewidzianych w art. 172 KC przedmiotem nabycia własności przez zasiedzenie może być nie tylko nieruchomość gruntowa czy jej fizycznie wydzielona część, lecz również udział w prawie własności, czyli tzw. idealna część nieruchomości. W uchw. z 26.1.1987 r. (III CZP 96/77, OSNC 1978, Nr 11, poz. 195) Sąd Najwyższy stwierdził, iż współposiadanie przez samoistnych posiadaczy nieruchomości zabudowanej może polegać także na korzystaniu z określonych pomieszczeń oraz przyległego terenu. W tym przypadku przedmiotem nabycia własności w drodze zasiedzenia jest udział w nieruchomości, przy czym domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy, a w szczególności z zakresu zajmowanych przez poszczególnych współposiadaczy pomieszczeń w całej nieruchomości, wynika co innego. Współposiadanie nieruchomości prowadzące do nabycia przez zasiedzenie idealnej części nieruchomości może mieć miejsce nie tylko wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, lecz również wówczas, gdy każdy ze współposiadaczy uważa się za posiadacza samoistnego posiadanej części, której nie da się fizycznie wydzielić. W takim wypadku wobec niemożliwości nabycia przez zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości istnieją podstawy do nabycia przez zasiedzenie udziału w nieruchomości. Zatem nie jest w niniejszej sprawie wykluczone, iż przy spełnieniu pozostałych przesłanek zasiedzenia Nikodem F. mógłby nabyć na wyłączną własność udział w przedmiotowej nieruchomości. Istnieje przy tym domniemanie, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 KC). Jednak, jeżeli z okoliczności sprawy, a zwłaszcza z zakresu posiadanych przez współposiadaczy pomieszczeń w całej nieruchomości, wynika, że zakres współposiadania każdego ze współposiadaczy był nierówny, sąd po zasięgnięciu opinii biegłego powinien to uwzględnić przy określeniu udziału każdego ze współposiadaczy i określić, że Nikodem F. stał się współwłaścicielem nieruchomości w 1/4 części. Stanowczo zaznaczyć należy jednak, iż Nikodem F. nie domagał się zasiedzenia udziału, a zasiedzenia własności lokalu. Jak wykazano powyżej, wniosek taki, w sytuacji gdy dotyczy lokalu prawnie niewyodrębnionego, musi podlegać oddaleniu. Dopiero zatem zmiana wniosku lub wystąpienie z kolejnym, którego przedmiotem byłoby zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości dawałoby podstawy do dalszych rozważań nad zasadnością samego zasiedzenia.

Ad 3) Zgodnie z treścią art. 172 § 1, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast § 2 tego przepisu stanowi, iż po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Biorąc pod uwagę stan faktyczny niniejszej sprawy, należy zaznaczyć, iż warunkiem stwierdzenia zasiedzenia udziału w nieruchomości byłoby przyjęcie dobrej wiary Nikodema F. (dwudziestoletni termin zasiedzenia upływałby 28.9.2000 r.). Zgodnie jednak z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, nieformalny nabywca nieruchomości jest jej posiadaczem w złej wierze, wie bowiem że ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 KC) nie nabył prawa własności, w związku z czym własność otrzymanej w wykonaniu nieważnej umowy nieruchomości może nabyć przez zasiedzenie po upływie 30 lat od chwili uzyskania posiadania (zob. post. SN z 27.2.1981 r., III CRN 20/81, Legalis).

Powyższy kazus wraz z odpowiedzią pochodzi z publikacji Prawo rzeczowe. Pytania. Kazusy. Tablice. Testy.