W jaki sposób może dojść do powstania służebności?
Źródłem powstania służebności mogą być:
1) umowa; jest ona podstawowym sposobem powstania służebności. Podobnie jak w przypadku pozostałych ograniczonych praw rzeczowych ma ona charakter kauzalny i konsensualny, może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Forma aktu notarialnego jest wymagana jedynie dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążanej, natomiast oświadczenie osoby mającej nabyć służebność może być złożone w formie dowolnej nie wyłączając dorozumianego oświadczenia woli. Służebność może zostać ustanowiona odpłatnie bądź też pod tytułem darmym;
2) orzeczenie sądu; przede wszystkim ma to miejsce w przypadku tzw. służebności drogi koniecznej (art. 145 KC). Nie jest to jednak jedyny przypadek powstania służebności na mocy orzeczenia sądu. Zgodnie bowiem z art. 212 § 1 zd. 2 KC, przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Sytuacja taka może okazać się niezbędna ze względu na sposób podziału. Mianowicie wydzielane części mogą w praktyce nie nadawać się do samodzielnego (bez odpowiednich służebności) wykorzystania. Dla przykładu wskazać można na przypadek, gdy podział gruntu powoduje pozbawienie jednej z nowo powstałych nieruchomości dostępu do drogi publicznej czy też sytuację służebności polegającej na prawie do korzystania ze studni, która w wyniku podziału znalazła się na terenie jednej z nieruchomości.
Służebność może zostać ustanowiona również w przypadku przekroczenia granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku. Jak bowiem stanowi art. 151 KC, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może natomiast żądać m.in. ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej. Za ustanowienie służebności właściciel nieruchomości, której granica została przekroczona, ma otrzymać wynagrodzenie. Jego wysokość powinna odpowiadać hipotetycznemu wynagrodzeniu, jakie należałoby zapłacić właścicielowi nieruchomości obciążanej za ustanowienie służebności, o którą chodzi w sprawie. W praktyce sąd w takim przypadku przeprowadza dowód z opinii biegłego, który dokonuje właściwej wyceny na podstawie cen wolnorynkowych. Co charakterystyczne, w omawianym przypadku z żądaniem ustanowienia służebności może zwrócić się jedynie właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona;
3) zasiedzenie; przypomnieć należy, że służebności gruntowe są jedynymi z ograniczonych praw rzeczowych, które można nabyć w drodze zasiedzenia. Możliwość taka została przewidziana art. 292 KC, zgodnie z którym służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio. Zatem warunkiem nabycia służebności jest tu przede wszystkim samoistne posiadanie służebności, czyli korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści danej służebności. Ponadto, posiadanie to powinno wiązać się z korzystaniem z trwałego i widocznego urządzenia umożliwiającego wykonywanie danej służebności. Jak podkreślił to SN w uchw. z 26.11.1959 r. (I Cr 516/59, OSN 1962, Nr 1, poz. 8) urządzenie to powinno stanowić „wynik celowego działania ludzkiego, uzewnętrzniony w trwałej postaci”. Dlatego też urządzenie, o którym mowa w art. 292 KC, musi powstać w celu korzystania ze służebności, a nie jako efekt uboczny korzystania z niej. Dla przykładu za urządzenie takie nie mogą zostać uznane koleiny powstałe na skutek długotrwałego przejeżdżania przez cudzy grunt. Ale już wykonanie mostku czy utwardzenia drogi jest takim urządzeniem. Jak wyraził się SN w wyr. z 24.5.1974 r. (III CRN 94/74, OSNCP 1975, Nr 6, poz. 94), urządzenie to w zasadzie powinno zostać wykonane przez posiadacza służebności, a nie właściciela gruntu, dla którego powinno ono stanowić informację i ostrzeżenie, iż osoba trzecia korzysta z jego nieruchomości.
Kolejnym warunkiem zasiedzenia służebności jest upływ czasu, który w świetle stosowanego tu odpowiednio art. 172 KC wynosi dwadzieścia lat dla posiadacza w dobrej wierze i trzydzieści lat dla posiadacza w złej wierze. Ten sposób nabycia służebności dotyczy jedynie służebności gruntowych o charakterze czynnym;
4) decyzja administracyjna; zaznaczyć należy jednak, że ten sposób powstania traktować należy w kategoriach wyjątku. Podstawą prawną dla powstania służebności gruntowej jest art. 112 ust. 2 GospNierU, w świetle którego wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Zatem daje on prawną podstawę do ograniczenia prawa własności poprzez ustanowienie na gruncie osoby w ten sposób wywłaszczanej odpowiedniej służebności gruntowej. Zaznaczyć należy również, że ustanowienie służebności w tym trybie może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym dla wydania takiej decyzji jest starosta, a służebność może zostać ustanowiona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Podstawą ustanowienia służebności w drodze decyzji administracyjnej może być również przepis art. 120 GospNierU.
Powyższe pytanie wraz z opracowaniem pochodzi z publikacji Prawo rzeczowe. Pytania. Kazusy. Tablice. Testy.