Przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej – kazus
Stan faktyczny:
Maria S. i Janina W. są wieczystymi użytkownikami dwóch sąsiednich działek Nr 25/1 i 25/2. Właścicielem tej nieruchomości jest Gmina B. Działka znajdująca się w użytkowaniu Janiny W. bezpośrednio przylega do drogi publicznej, jednak ze względu na dużą różnicę poziomów wjazd na nią jest z tej strony praktycznie niemożliwy. Dostęp taki – ze względu na ukształtowanie terenu – byłby możliwy jedynie przez działkę znajdującą się w wieczystym użytkowaniu Marii S. W tych okolicznościach Janina W. wniosła o ustanowienie służebności gruntowej w postaci drogi koniecznej przez działkę użytkowaną przez Marię S. Ta jednak podniosła, że skoro Janina W. nie jest właścicielem działki, a jedynie jej posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego, to co najwyżej mogłaby się domagać ustanowienia służebności osobistej. Rozstrzygnij spór i wskaż zasadniczą różnicę występującą między obiema służebnościami.
Problemy:
- Czy użytkownik wieczysty może wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Kto jest uczestnikiem takiego postępowania w sytuacji, gdy nieruchomość, po której ma zostać ustanowiona służebność, również została oddana w użytkowanie wieczyste? Na czyją rzecz należy zasądzić ewentualne wynagrodzenie? Czy służebność ustanowiona w taki sposób jest służebnością osobistą, czy też gruntową?
- Czy istnieje możliwość skutecznego domagania się ustanowienia służebności w sytuacji, gdy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej i jakie są ewentualnie przesłanki takiego żądania?
Reklama
Rozwiązanie:
Ad 1) Zgodnie z treścią art. 145 § 1 KC, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Służebność taka nosi miano drogi koniecznej. Istotą i celem powstania służebności drogi koniecznej jest zapewnienie odpowiedniego dostępu do każdej nieruchomości z drogi publicznej (droga zaliczona do tej kategorii na podstawie decyzji administracyjnej wydanej na podstawie ustawy z 21.3.1985 r. o drogach publicznych, tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2222). Do ustanowienia służebności drogi koniecznej dochodzi na skutek postanowienia sądu wydanego w trybie postępowania nieprocesowego (zob. art. 626 KPC). Orzeczenie to ma charakter konstytutywny. Podmiotem uprawnionym do zgłoszenia wniosku o ustanowienie służebności drogowej jest przede wszystkim właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu, ale również samodzielnie każdy z jego ewentualnych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 146 KC, przepisy dotyczące drogi koniecznej stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości; jednak posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej. Dla przypomnienia, służebności osobiste są w swej istocie obciążeniem nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (art. 296 KC). W swej treści odpowiadają one służebnościom gruntowym, z tą jednak różnicą, iż podmiotem uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel gruntu władnącego, lecz określona osoba fizyczna. To znaczy, iż służebność drogi koniecznej ustanowiona na podstawie art. 146 KC jest prawem związanym z osobą samoistnego posiadacza i gaśnie z jego śmiercią. Wygasa także w razie zmiany samoistnego posiadacza, który nie może także przenosić uprawnienia do jej wykonywania (art. 300 KC).
Na tle omawianego kazusu powstaje problem, czy użytkownik wieczysty ma w ogóle prawo do wystąpienia z żądaniem ustanowienia służebności drogi koniecznej, a jeżeli tak, to czy może domagać się ustanowienia służebności gruntowej czy też osobistej. Zarówno w literaturze, jak i orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się pogląd, iż służebność drogi koniecznej można ustanawiać także dla użytkownika wieczystego. W post. z 17.1.1974 r. (III CRN 316/73, OSNC 1974, Nr 11, poz. 197) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż wieczyste użytkowanie zostało ukształtowane jako instytucja pośrednia między prawną kategorią własności a kategorią tzw. praw rzeczowych ograniczonych. W wypadkach więc nieuregulowanych w art. 232–243 KC oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy trudnościach interpretacyjnych posługiwać się analogią przede wszystkim do przepisów zawartych w Dziale II Tytułu I Księgi Drugiej KC, dotyczących treści i wykonywania własności, a więc m.in. również do art. 145 KC. Zatem w razie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, legitymacja w postępowaniu o ustanowienie służebności przysługuje także użytkownikowi wieczystemu. Zaznaczyć należy jednak, iż chodzi jedynie o służebność gruntową, a nie osobistą. Przepis art. 146 KC jest aktualny tylko wówczas, gdy nie można ustanowić służebności gruntowej drogi koniecznej, a więc w wypadku, gdy właściciel nieruchomości nie chce lub nie może wystąpić o ustanowienie drogi w trybie art. 145 KC (zob. post. SN z 28.5.1971 r., III CRN 109/71, OSNC 1972, Nr 1, poz. 13). Przyjęcie poglądu o dopuszczalności stosowania do użytkowania wieczystego per analogiam całości przepisów prawa sąsiedzkiego daje oczywiście podstawę do sformułowania tezy, iż użytkownik wieczysty jest również biernie legitymowany w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zgodnie z cytowanym powyżej przepisem art. 145 KC, służebność drogi koniecznej jest ustanawiana za odpowiednim wynagrodzeniem. Generalnie powinno ono być określone jako świadczenie jednorazowe, jednak orzecznictwo dopuszcza możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych (post. SN z 17.1.1969 r., III CRN 379/68, OSNC 1969, Nr 12, poz. 223; uchw. z 15.9.1986 r., III CZP 43/86, Legalis). Powracając do stanu faktycznego niniejszego kazusu, stwierdzić należy, iż w przypadku gdy nieruchomość, po której ustanowiono służebność, znajduje się w użytkowaniu wieczystym, wynagrodzenie powinno zostać zasądzone na rzecz jej użytkownika wieczystego. Podobnie zobowiązanym do jego zapłaty jest użytkownik wieczysty nieruchomości władnącej, a nie jej właściciel. Służebność ustanowiona na rzecz użytkownika wieczystego wchodzi do treści użytkowania wieczystego (art. 50 per analogiam KC). Reasumując tę część rozważań, Janina W. jako użytkownik wieczysty działki Nr 25/1 może wystąpić o ustanowienie służebności gruntowej polegającej na prawie każdoczesnego jej użytkownika wieczystego do przejeżdżania i przechodzenia oznaczonym szlakiem po działce 25/2. Faktu tego nie zmienia okoliczność, iż właścicielem obu nieruchomości jest Gmina B. Za przyjęciem takiego rozwiązania opowiedział się również Sąd Najwyższy w orzeczeniach powołanych powyżej.
W tym miejscu przypomnieć należy, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego rozciągnęło możliwość stosowania art. 146 KC również na tzw. służebności przesyłowe, tj. polegające na przeprowadzeniu przewodów wodociągowych (zob. uchw. SN z 3.6.1965 r., III CO 34/65, OSN 1966, Nr 7, poz. 109), czy też na doprowadzeniu linii energetycznej (uchw. SN z 30.8.1991 r., III CZP 73/91, OSNC 1992, Nr 4, poz. 53). Zatem Maria S. może, w razie potrzeby, wystąpić również o ustanowienie służebności tego typu.
Ad 2) Przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i zabudowań gospodarczych. Zatem nie tylko całkowity brak dostępu, ale również brak „odpowiedniego” dostępu daje podstawę do wystąpienia z wnioskiem o „przymusowe” ustanowienie służebności. Pojęcie „odpowiedniego dostępu” jest nieostre, a jego zastosowanie zależy od całokształtu okoliczności danej sprawy. Przede wszystkim będzie chodzić tu o sytuacje, w których dostęp wprawdzie istnieje, jednak jest on ze względu na warunki atmosferyczne niemożliwy do realizacji przez znaczną cześć roku, czy też przypadki, kiedy nieruchomość wprawdzie posiada dostęp do drogi koniecznej, jednak jego urządzenie ze względu na konfigurację terenu wymagałoby nakładów finansowych przekraczających wartość tej nieruchomości. W post. z 7.7.1999 r. (II CKN 786/98, OSNC 2000, Nr 2, poz. 34) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 KC, gdy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym. W sytuacjach takich wymagana jest jednak duża ostrożność i rozwaga w stosowaniu przepisów o drodze koniecznej, stanowi ona bowiem, jak każda służebność, znaczne ograniczenie prawa własności i w przyszłości stanowić może zarzewie konfliktów sąsiedzkich. Odnosząc powyższe do stanu faktycznego niniejszej sprawy, stwierdzić należy, iż mimo że nieruchomość znajdująca się w użytkowaniu wieczystym Marii S. ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, niewykluczone jest jego ustanowienie w trybie art. 145 KC. Warunkiem jest jednak uznanie go za nieodpowiedni. Za przyjęciem tej przesłanki przemawia w kazusie fakt, iż w miejscu, w którym działka przylega do drogi, znajduje się wysoka skarpa. Domniemywać należy zatem, iż jej niwelacja pociągnęłaby za sobą znaczne koszty. W efekcie mogłyby one w konkretnej sytuacji przekroczyć wartość przysługującego Marii S. prawa użytkowania wieczystego. W takiej sytuacji przyjąć można, iż spełnione zostałyby przesłanki żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej po gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Janiny W. Jednak dla stanowczego przyjęcia tego rozwiązania konieczne jest wcześniejsze porównanie wartości obu nieruchomości ponadto kosztów niwelacji skarpy i wartości uszczerbku, jaki przyniesie działce służebnej ustanowienie po niej służebności.